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2026年11月12日
空き家を売却するには、まず不動産会社に売却価格の査定を依頼し、売却方法や契約条件を確認して進めます。親から相続した家の場合は、売却前に税金の特例と期限も確認しましょう。
相続した空き家には、一定の条件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、相続人の数によって控除額が変わり、売却期限や建物の条件も定められています。
根拠：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年11月12日確認）
この記事でわかること
空き家を売却するときは、査定で売却価格の目安を確認し、不動産会社との媒介契約や売却条件を検討します。売却を依頼した後は、物件の取引状況も確認できます。
国土交通省によると、不動産会社との媒介契約には次の3種類があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの物件登録、登録証明書の交付、定期的な業務状況の報告などが義務付けられています。
相続した空き家は、建物を残して売る場合と、建物を取り壊して敷地を売る場合があります。国税庁の空き家特例では、それぞれに適用条件が定められています。
建物を残して売る場合は耐震基準、取り壊して売る場合は取り壊し前後の利用状況などを確認する必要があります。
また、2024年1月1日以後の譲渡については、売却後に一定の耐震基準を満たすか、建物全部の取り壊し等を行う方法も特例の対象に含まれています。詳しい条件は後述します。
根拠：国土交通省「レインズのステータス管理機能」、国税庁 No.3306（2026年11月11日・12日確認）
売却方法を考えるときは、建物を残す場合と取り壊す場合の条件を整理しておきましょう。相続した空き家では、特例の対象となる建築時期や相続後の利用状況も重要です。
売却価格の目安を知りたい方は、不動産売却の一括査定サービスを紹介している「ズバット不動産売却」の案内ページも確認できます。
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋またはその敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売り、一定の要件に当てはまる場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
国税庁では、これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」としています。
控除額の上限
最高3,000万円
※令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋およびその敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、最高2,000万円です。
これは売却代金から3,000万円を受け取れる制度ではありません。譲渡所得の金額から控除する制度です。
土地や建物の課税譲渡所得金額は、国税庁が次の式で示しています。
譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
根拠：国税庁 No.3306、国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日・12日確認）
相続した空き家の特例と、自分が住んでいたマイホームを売るときの特例は別の制度です。
国税庁 No.3302では、マイホームを売った場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が示されています。
親が住んでいた家を相続して売る場合は、国税庁 No.3306の空き家特例の条件を確認してください。
根拠：国税庁 No.3302、No.3306（2026年11月11日・12日確認）
空き家特例を受けるには、対象となる家屋、売却方法、売却期限、売却代金、売却相手などの条件を満たす必要があります。売却期限は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。
国税庁 No.3306によると、対象となる被相続人居住用家屋は、相続開始の直前に被相続人が居住していた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものです。主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続開始の直前に被相続人が住んでいなかった場合でも、一定の要件を満たす従前居住用家屋は対象となります。
対象となる敷地等は、相続開始の直前（従前居住用家屋の場合は居住しなくなる直前）に対象家屋の敷地として使われていた土地またはその土地の上に存する権利です。母屋と離れなど、用途上不可分の関係にある複数の建物がある一団の土地では、対象家屋の床面積の割合に応じた土地の部分に限られます。
国税庁は、特例の対象となる売却方法を次の3つに分けています。
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、家屋とともにその敷地等を売る方法です。
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に、その敷地等を売る方法です。
令和6年1月1日以後に行う譲渡では、相続または遺贈により取得した家屋を売るか、家屋とともに敷地等を売り、次の条件を満たす場合も対象です。ただし、上記1の売却に該当する場合を除きます。
空き家特例には、次の期限と金額の条件があります。
1億円以下かどうかは、対象家屋と一体として利用していた部分を分割して売却した場合や、他の相続人が売却した場合も含めて判定します。
判定対象となるのは、相続の時から、特例対象の家屋または敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分を含めた売却代金です。
特例を適用した後、その期間内に残りの部分を自分や他の相続人が売却し、売却代金の合計額が1億円を超えた場合は、その売却の日から4か月以内に修正申告書の提出と納税が必要です。
上記に加え、国税庁 No.3306では次の条件も定めています。
「特別の関係がある人」には、生計を一にする親族、家屋を売った後その家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
空き家特例を受けるには、一定の書類を添えて所轄税務署に確定申告をする必要があります。必要書類は売却方法によって異なります。
国税庁が挙げる書類には、次のものがあります。
家屋を残して売る場合の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しは、譲渡の日前2年以内に証明のための調査が終了している、または評価されているものに限られます。
売却後に耐震基準を満たす場合は、譲渡の時からその翌年2月15日までに工事を完了し、工事完了の日から確定申告書の提出日までに証明のための調査が終了した、または評価された書類が必要です。取り壊す場合は、同期間内に全部の取壊し等をしたことを証する書類が必要です。
登記事項証明書については、不動産番号を記載した所定の明細書を提出することなどにより、添付を省略できる場合があります。
必要書類の区分と詳細は、国税庁 No.3306の「提出書類等」を確認してください。
根拠：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年11月12日確認）
空き家の売却では、不動産会社への仲介手数料や、売却のために直接要した測量費、建物を取り壊して土地を売る場合の取壊し費用などが関係します。また、譲渡所得に対する税金も確認が必要です。
国土交通省の「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」では、売買の媒介報酬について、依頼者の一方につき次の割合を用いる計算方法が示されています。
それぞれの部分に割合を掛けて合計した金額以内とされています。計算の対象となる売買代金には、告示に定める消費税額および地方消費税額に相当する額を含みません。
また、告示では、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額や、媒介に係る消費税額・地方消費税額に相当する額についても規定されています。
根拠：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（2026年11月11日確認）
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、給与所得などと区分して計算します。売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで、適用される税率が異なります。
※確定申告の際は、所得税と併せて、基準所得税額に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税（令和9年分以後は防衛特別所得税及び復興特別所得税）を申告・納付することになります。
国税庁によると、取得費には土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料などが含まれます。建物については減価償却費相当額を控除します。
実際の取得費が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算できます。
譲渡費用として国税庁が示しているものは、次のとおりです。
根拠：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
空き家の売却では、売却条件や契約内容を理解してから契約することが重要です。国民生活センターは、自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできないと注意喚起しています。
国民生活センターには、強引な勧誘で安価な売却契約を結んだ、解約を申し出たら違約金を請求された、といった相談が寄せられています。
同センターは、よくわからないことや納得できないことがあれば、解決するまで契約しないよう呼びかけています。
不安がある場合やトラブルになった場合は、消費者ホットライン「188」で消費生活センター等の案内を受けられます。
根拠：国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2026年11月11日確認）
専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、レインズの売主専用画面で物件の取引状況を確認できます。
国土交通省によると、表示される取引状況は次の3種類です。
国土交通省は、一部の宅建業者が売主の意向に反して物件の紹介を行わない「囲い込み」の防止にも、ステータス管理機能が役立つとしています。
令和7年1月からは、登録証明書の二次元コードを読み取ることで売主専用画面にアクセスしやすくなっています。確認にはID・パスワードが必要です。
根拠：国土交通省「レインズのステータス管理機能」（2026年11月11日確認）
空き家の売却価格を知ることは、建物を残すか取り壊すか、どのような条件で売るかを検討する際の判断材料になります。
不動産売却の一括査定サービスについては、当サイトの「ズバット不動産売却」紹介ページをご覧ください。
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この記事では、以下の公的機関の資料を参照しました。空き家特例の適用条件は、国税庁の公表内容に基づいています。
調べた日：2026年11月12日
調べた日：2026年11月12日
