次世代の不動産賃貸仲介業

起業内容

はじめまして。
私は現在名古屋に在住の24歳です。
18歳の頃から少しの間不動産会社に勤務し、それから現在に至るまでずっと不動産ブローカーを本業として活動してきました。

現在ブローカーとして活動しているビジネスをどうしても法人化して企業としてやっていきたいと思っています。

以下に法人化したい内容を記載させていただきますので、回答だけでもいただければ幸いです。
私なりに作成した事業計画書もありますのでもし興味があれば言ってください。

高級賃貸マンション、タワーマンション、デザイナーズマンションの賃貸仲介に特化した企業を作りたいと思っています。
現在私もブローカーとしてこの内容のビジネスをしているため、ノウハウはあります。
名古屋をスタート地点（名古屋には3店舗）とし、全国都心部に店舗を増やしていきたいと思っております。
（予定では10店舗）集客に関しては100％WEB集客で、自社ホームページ、媒体サイト、web広告などを考えております。
私はただ部屋を貸すという誰でもできるような不動産屋にはなりたくなく、お客様の住環境をトータルコーディネートできればどれほど良いだろうと思っています。
また日本で一番お客様から「ありがとう」を集められる不動産屋を目指します。
よって賃貸仲介だけでなく、自社のデザイン家具や照明やカーテンの販売などもゆくゆくは行っていきたいです。
差別化をはかるため、ターゲットは都心部に住む、又は転勤などで移動される富裕層のみになります。

以下に集客方法などを記載します。

近年、アベノミクス効果によって大企業は国内景気が押し上げられていると感じている企業は42.3％で、感じないと答える企業は34.3％と言う状況です。
※2013年6月17日　帝国データバンク調べ。

更に消費税増税前の駆け込み需要が高まってる業種の中に不動産が含まれている様ですが、これは主に売買等の高額取引が対象で有り賃貸等はまだまだ厳しい状況が続いています。

こうしたデフレの状況では、物は余り、売れないと言うのが定説ですが着実に事業を成功させている会社も在ります。

物が余り売れない状況で物を売るには、他社製品との差別化が重要です。

ここでは物として例えましたが、これは私達不動産仲介業業にとっても当てはまる内容です。

弊社では、高級賃貸マンションやデザイナーズマンション等、住環境の質に拘った賃貸住宅を提供する事をコンセプトに、質の高いウェブサイトでお客様により良い物件情報を他社よりも効果的に提供したいと考えています。

一般的な物の販売に対する優劣はとして、大きな要素は価格である事明らかな事実です。

しかし、不動産仲介業は扱う物件の殆どは他社と同じであり、大家からの家賃や敷金礼金に対する条件等も含めると価格もほとんどが均一なのも事実です。

そこでウェブサイトで他社とどうやって差別化するのか？と言う事になりますが、それは物件検索されるお客様の立場から考えれば明確な答えが出てきます。

写真について

上質な物件を検索されるお客様に対し魅力的な写真に拘り、物件を隅々までより良く見せる事でコンバージョン率を増加させ高い確率で顧客を獲得する事を目的としています。

まずウェブサイトに掲載する写真への拘りとして、物件の写真はプロの建築カメラマンに依頼し、高級賃貸マンションやデザイナーズマンションを他社よりも広く、魅力的伝えます。

競合他社さんでよく目にするのが、物件の一部分しか写真を掲載していなかったり、物件の魅力を引き出してお客様に伝えようと努力して無い写真を掲載していたりしますが、それは検索して物件を探してるお客様からしたら不自由この上無い事です。

写真の掲載数も1物件に対して外観で10点、室内で10点の合計20点を掲載する事でお客様により多くの情報を提供し、物件を探してるお客様からの信頼に繋げたいと考えています。

他社には真似の出来ない写真や、より詳細な情報を提供する事によって会社のブランディングを行うと同時に顧客の囲い込みを行います。

物件詳細ページについて

物件詳細ページは2パターン用意し、物件検索したユーザーがどちらか選択して見れる様にします。

1つ目は一般的な物件詳細ページになり、2つ目は高解像度のフルスクリーン型物件詳細ページになります。

良い物件、良い写真なので大きな写真で隅々迄物件を見ていただき、入居した時の夢や想像を膨らませていただき、弊社へのお問い合わせに繋げます。

検索システムについて

検索システムも、検索するお客様の立場から考えより最短で、より多くの物件を閲覧出来る様にマップ検索、沿線検索、フリーワード検索、写真から検索を柱として、更に複合検索を行えるシステムを提供します。

SEO対策について

勿論、良いウェブサイトが有れば良いと言う単純な事は無く「名古屋　デザイナーズマンション」や「名古屋　高級賃貸」と言う主要キーワードにおいて米グーグル社の検索エンジンで検索された場合に上位に入らなければなりません。

検索のクリック率と売上の検証

サイトのクリック率＝売上と言う事では有りませんが、上位5位以内に入らなければクリック率は大幅に激減してしまいます。

※SEO in Philadelphia社調べ
※1ページ目のクリック率65.52％（自然検索＋PPC広告含む）

ここで同じ不動産仲介業としてウェブサイトからの集客に特化したビジネスモデルで運営しているスタイルプラスと言う会社はグーグル社の検索エンジンで「名古屋　デザイナーズマンション」のキーワード検索結果で1位ですが、その売上は2期連続で90百万円の売上高です。
※帝国データバンク調べ

1年で平均すると1カ月当たり、750万の売上で1日平均(1カ月30日計算)に換算すると25万円の売り上げだと言う事が解ります。

これは紹介する物件や仲介手数料等にもよって多少のバラつきはありますが1日1～2件、仲介の契約を成立させている事になります。

上位表示させる為に行う事

検索最大手の米Google社はSEO業者が増えすぎて、「情報を欲しがってる人に本来の本当の情報が伝えられてない」と意図的に操作される検索順位に不安を抱き、検索アルゴリズムの大型アップデート等を実行しています。

SEOの外部対策は被リンクと言っても過言ではありませんが、現在はこの検索アルゴリズムの大型アップデートによって一昔前の様にどんなサイトでも外部リンク数だけを増やせば上位表示されていた状況とは違い、被リンクについても関連性や質が求められています。

ベンチマーク企業である、スタイルプラスさんのウェブサイトでは被リンク数が2513件です。
※2013/06/26現在、MajesticSEO 調べ

数だけの計算をすれば半年でこの数を上回るには月にして約418件、1日（30日計算）にして約14件の登録を行う事で上回る事が出来ます。

しかし現実問題として、普通に検索して登録するだけでは頑張っても200件程度が限界になります。

その理由としてコンテンツマッチをしていて尚且つ質の高いサイトを選定してリンクを獲得し続けた場合、登録出来るサイトの数に限りが存在する為です。

この問題の解決策として、ディレクトリ登録型のリンクサービスの利用を考えています。


これは初回のみの支払いで質の高いサイトからの被リンクを半永久的に得る事が出来るサービスで、ディレクトリ登録サービスを利用する事によって下記の効果が得られます。

サービス名
審査・登録料
1年以内の効果
1リンク単価
Yahooビジネスエクスプレス
52500円
5リンク
10500円
e-まちタウン
39900円
308リンク
129円
Iディレクトリ
42000円
46リンク
913円
Jリスティング
42000円
38/47 リンク
1105円
クロスレコメンド
42000円
25リンク
1680円
産経ディレクトリ
42000円
9リンク
4666円
インゴットSEO
59800円
50リンク
1196円

Etc・・・
※インゴットSEOはディレクトリ登録サービスとは呼べないかも知れませんが初回のみの支払いなので追加しています。

これとは別にサテライトサイトの生成とサテライトサイト自体にSEO対策を施し、サテライトサイトからのリンクの追加。

PPVも定期的に掲載し、顧客の獲得とブランディングに繋げていきます。

外部のSEO対策については上記内容を定期的に行いコンテンツマッチした質の高い被リンクを集め上位表示を行います。

不動産仲介業においては特に「検索順位=売上」では決してありませんので、コンバージョン率を如何に高めるかが重要になってきます。

コンバージョン率が他社よりも秀でていれば、それはお客様に認められ他社との差別化が出来ていると言え、結果として売上やSEOの順位にも影響が出てきます。



弊社の計画では、ウェブサイト制作後1カ月間のSEO対策で「名古屋　デザイナーズマンション」での検索キーワードにおいて1ページ目に入り、その後5カ月間で5位以内に入る計算です。

経緯
目標とする検索順位
2カ月目
10位以内
6カ月目
5位以内
12カ月目
3位以内

「名古屋　デザイナーズマンション」のキーワード検索で現在10位なのが
キュート1と言うサイトですが。
※2013/06/26　グーグル検索エンジン調べ

このサイトの被リンク数は122件ですので、先に紹介しましたディレクトリ型サービスを利用する事と、手作業でリンク登録を行い日に4件のリンクが獲得出来れば1カ月で達成する事が可能です。
※実際にはもっと多くのリンクを獲得するようにします。実際にはその全てが被リンクとしてインデックスされる訳では無いので、4件の被リンクとして認識される程度の登録を行う事となります。

この段階でクリック数から見ると1位と比べた場合、約8％程度（月換算で93万円）の売り上げを見込む事が出来ます。

次に同じ検索条件で5位に位置するラグジュアリーと言うサイトですが、このサイトの被リンクは5754件です。この数については同条件検索で1位のスタイルプラスの倍程ですが、リンクされてる質やサイトの閲覧時間等が影響している為この被リンク数で5位に留まっています。

先程と同じ様にクリック数からの計算になりますが、1位に対し33％（月換算で約250万円）の売上を見込む事が出来ます。

勿論PPC広告も同時に出し、PPC広告経由からの反響も見込めますので実際にはもう少し多い売上を見込む事が考えられます。

PPC広告については通常のウェブサイトと違い検索キーワードに対して連動した広告が掲載される事からクリック率こそ低めですが、コンバージョンは非常に高いと判断出来ます。
多くの不動産仲介業者は、数多くの物件を掲載する事で的を広げ収益を得ようとするビジネスモデルですが、弊社では拘りの物件を紹介するからこそ適当な写真や見せ方で集客するのでは無く、ウェブサイトを訪れてくれるお客様の気持ちに向き合い、共感する事で時代に合わせたサービスを提供し、不動産業界に新たな風を吹かせ、デザイナーズマンションや高級賃貸マンションの不動産仲介業者でデファクトスタンダードと呼ばれる事を目指しています。


賃貸マンションを探す場合、「麻布十番　タワーマンション」などという
　風に検索するか、ＳＵＵＭＯなどのポータルサイトで探す方が統計上多いです。

・検索の複合検索ワードについて

これはSEOの観点からも言える事ですが、共通のMETA情報を持つページはコピーコンテンツとして評価されてしまいます。

故に、Keywords、Description、ヘッダー内のH1のテキスト等については各ページで固有の情報を持たせる事になります。

その結果、上記例で言う「麻布十番　タワーマンション」と言うキーワードで検索された場合、弊社で例える所の「地名　物件タイプ」で検索された結果のページがグーグルの検索に表示されると言う事になります。

※これら小ページやカテゴリページに対しても個別のSEO対策を行う事となります。

なので、ウェブサイトの主要キーワードが「名古屋　デザイナーズマンション」であった場合にも子ページが持つテーマに合った情報を持たせてやる事で、それ以外の複合キーワードでの検索でも表示されると言う事になります。

・不動産ポータルサイトへの掲載について
SUUMOとHOMESに掲載します。

SUUMOのコストについて
イニシャルコストは0円で、ランニングコストは98000円になります。
料金の内訳に関しましては
■100件掲載
└月50000円

■オフィシャルサイトへのリンク
└週12000円　×　4週　＝　月48000円

■合計
月98000円

物件の詳細ページ迄はSUUMOのサイトになりますが、その詳細ページの中に会社情報のリンクが有り、そのページ内に有料でリンクを設置する事が可能です。

HOMESのコストについて

イニシャルコスト内訳
初期費用：15000円
入会金：20000円
会社情報にオフィシャルサイトのリンクを貼る為の初期費用：10000円

ランニングコスト内訳
月額基本料：10000円　※掲載件数無制限
会社情報にオフィシャルサイトのリンクを貼る為の月額費用：3000円

その他費用内訳
HOMESは成果報酬型のビジネスモデルですので、HOMES経由で物件契約が成立した場合、契約する物件の賃料に対する5.5％～2％の手数料が発生します。


自社WEBサイトや媒体サイトで使用する写真は私の知り合いで丁度建築プロカメラマンがいますのでその方にお願いしたいと思っています。
費用としましては朝から夜まで拘束して一日10万円になります。
物件内のタイプ数や物件の規模にもよりますがカメラマンは一日7〜8件は撮影できるだろうと言っています。
物件によってはあえて夕方から夜にかけて撮影をした方が写真として映えるものもありますので、それに関しては全て私が段取りを組みます。
最終的には弊社WEBサイトには200件程の物件を掲載予定です。
しかしカメラマンの都合もありますから最終的に弊社WEBサイトがかなり上位に上がってきたタイミングで物件数も揃っていればよいと考えます。
請求費用に関しては当月末締めの翌月末払いです。
写真補正や修正に関しては別途費用がかかってしまうため全て弊社でやります。

自然検索からの集客数見込みは下記の通りになります。

検索順位
自然検索
目標金額（120％）
集客数（単価20万）
1位
750万円
900万円
45人
2位
535万円
642万円
32.1人
3位
375万円
450万円
22.5人
4位
250万円
300万円
15人
5位
250万円
300万円
15人
6位
110万円
132万円
6.6人
7位
102万円
122万円
6.1人
8位
119万円
142万円
7.1人
9位
72万円
86万円
4.3人
10位
110万円
132万円
6.6人

その他の集客見込みとして

■PPC検索によるによる集客
└これは入札制である理由等から順位が変動する為、事前での集客数は計算出来ません。

※PPC検索については実営業後、損益分岐点を計算し費用対効果を最大限に引き出す様に調整します。

■SUUMOからの集客

■目標金額の（120％）について
新しく作るウェブサイトには他社を凌駕するコンバージョン率を出せる内容を含む為、検索順位が同じで在る場合、同じ収益ではコンバージョン率が向上しているとは言えません。

よって、弊社の売上目標値として自然検索からの他社売上見込みの120％を設定しています。


非常に長くなり、また分かりづらい内容で大変申し訳ございません。
これが私なりの精一杯になります。
是非とも力を貸してください。
宜しくお願い致します。

起業資金

1,000万円