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2026年11月13日
家・土地・マンションなどの不動産を売却したときは、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」をもとに税金を計算します。マイホームなら、一定の要件を満たすことで最高3,000万円の特別控除を受けられます。
この記事では、国税庁の公式情報をもとに、不動産売却の税金の計算方法、税率、特例、確定申告について解説します。
この記事の結論
家や土地を売ったときは、譲渡所得に対して税金がかかります。ただし、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。
国税庁「土地や建物を売ったとき」では、次のように説明されています。
土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算します。
この仕組みを「分離課税」といいます。給与所得や事業所得などとは区分して税額を計算しますが、確定申告の手続は他の所得と一緒に行います。
税額を考える際に確認したいのは、売却代金、取得費、譲渡費用、特別控除額、所有期間です。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
不動産売却の課税譲渡所得金額は、売却代金から取得費・譲渡費用・一定の場合の特別控除額を差し引いて計算します。その金額に該当する税率を掛けて税額を計算します。
課税譲渡所得金額の計算式
譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」に基づき、それぞれの項目を説明します。
取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料など、資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などを加えた合計額です。
建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用です。国税庁「譲渡費用となるもの」では、主なものとして次の費用が挙げられています。
なお、修繕費や固定資産税など、資産の維持・管理のためにかかった費用や、売却代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。
国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」には、30年前に購入した土地・建物を売却した次の計算例が掲載されています。
国税庁の計算例
課税長期譲渡所得金額
1億4,500万円 −（1億円＋500万円）＝ 4,000万円
税額
これは国税庁に掲載された計算例です。実際の税額は、取得費、譲渡費用、所有期間、適用できる特例などによって異なります。
出典：国税庁 No.3202、国税庁 No.3255、国税庁 No.3208（いずれも2026年11月13日確認）
不動産売却の税率は、売った年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるかどうかで異なります。5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。
売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合、原則として次の税率が適用されます。
売った年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合、原則として次の税率が適用されます。
※マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。
※確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税（令和9年分以後は防衛特別所得税及び復興特別所得税）を申告・納付することになります。
所有期間は売却日ではなく、売った年の1月1日現在で判定します。
例えば、国税庁の令和8年度版では、令和8年中に売った場合、令和2年12月31日以前に取得した土地や建物は長期譲渡所得、令和3年1月1日以後に取得したものは短期譲渡所得になると説明されています。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）、国税庁 No.3202（2026年11月13日確認）
マイホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
国税庁「マイホームを売ったときの特例」では、次のように説明されています。
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
ただし、すべての不動産売却に自動的に適用されるわけではありません。
国税庁 No.3302に記載された要件は次のとおりです。
（1）売った資産が次のいずれかに該当すること
なお、家屋を売った人が売ったときに2つ以上マイホームを持っていたときは、売った人が主として住まいに使っていた家屋だけがこの特例の対象となります。
（2）過去の特例の適用について
売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
（3）買換え・交換の特例について
売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
（4）他の特例について
売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
（5）売却相手について
親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
※住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
3,000万円の特別控除では、譲渡所得が3,000万円に満たない場合、特別控除額は譲渡所得の金額が限度となります。
特別控除を適用する計算式
譲渡所得 − 特別控除 ＝ 課税譲渡所得金額
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）
売った年の1月1日現在でマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、軽減税率の特例があります。
国税庁の令和8年度版に記載された税率は次のとおりです。
※確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税（令和9年分以後は防衛特別所得税及び復興特別所得税）を申告・納付することになります。
マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームの買換え（交換）をした場合は、譲渡価額が1億円以下、売った年の1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上などの一定の要件に該当すれば、譲渡益の課税を繰り延べる特例があります。
ただし、3,000万円の特別控除の特例または軽減税率の特例とは選択適用になります。
出典：国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」、国税庁「土地や建物を売ったとき」（いずれも2026年11月11日確認）
土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算しますが、確定申告の手続は他の所得と一緒に行います。また、マイホーム売却の特例を受ける場合は、一定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。
国税庁「土地や建物を売ったとき」では、次のように説明されています。
これらの特例を受ける場合は、一定の書類（※）を添付した確定申告書を提出する必要があります。
さらに、マイホームの譲渡損失について損益通算や繰越控除の特例を受ける場合には、確定申告書を申告期限内に提出し、かつ、その後の年も連続して確定申告書を提出する必要があります。
土地や建物の譲渡所得の計算で損失が生じても、原則として土地や建物の譲渡所得以外の所得との損益通算はできません。ただし、マイホームを売った場合には、一定の要件を満たすと損失を控除できる特例があります。
売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームに譲渡損失が生じた場合、次の特例があります。
マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高があるなどの一定の要件に該当する場合には、売ったマイホームの譲渡損失について損益通算及び繰越控除ができます。
マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売ったなどの一定の要件に該当する場合には、そのマイホームの譲渡損失について損益通算及び繰越控除ができます。
この場合の対象となる譲渡損失は、住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額が限度です。
これらの特例では、その年で通算しきれなかった譲渡損失がある場合、その年の翌年以後3年内の各年分の所得から繰越控除できます。ただし、合計所得金額が3,000万円を超える年分は除かれます。
不動産売却の税金を考える際は、取得費や譲渡費用、所有期間、特例の適用要件を確認することが重要です。
また、売却価格が変われば、譲渡所得の計算に使う譲渡価額も変わります。家・土地・マンションの売却を考えている場合は、まず売却価格の査定を検討してみましょう。
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出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
この記事の税金の計算方法、税率、特例、確定申告に関する説明は、以下の国税庁公式ページを参照しています。
調べた日：2026年11月13日
Yahoo!知恵袋では、不動産売却の税金について次のような質問が投稿されています。質問内容を短く言い換えて紹介します。
調べた日：2026年11月13日
