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2026年11月11日
不動産売却では、査定によって売却価格の目安を確認し、売却を依頼する不動産会社や媒介契約を検討します。売却にかかる仲介手数料、税金、契約上の注意点も事前に確認しておきましょう。
家・マンション・土地の売却を考えている方に向けて、国土交通省、国税庁、国民生活センターの公式情報をもとに解説します。相続した不動産や会社所有の不動産を売りたい方も、まずは売却の基本を確認してください。
この記事でわかること
不動産売却を考えるときは、査定による価格の確認から始め、媒介契約の内容を理解したうえで売却活動と売買契約を検討します。売却活動中は、不動産会社からの報告や物件の取引状況を確認することも重要です。
最初に整理したいのは、次の項目です。
査定を依頼する際は、売却価格の目安を確認し、売却を依頼する不動産会社を検討する材料にしましょう。査定で提示された金額と、最終的に成立する売買契約の金額は区別して考えることが大切です。
家・マンション・土地の売却を考えている場合は、まず査定について情報を集め、納得できる形で売却を進めることを意識してください。
不動産売却の一括査定サービスについて知りたい方は、このページで案内している「ズバット不動産売却」の紹介ページも確認してください。
公式情報：国土交通省「物件の売主の皆様へ」／確認日：2026年11月11日
不動産売却の仲介手数料には、国土交通省の告示で上限が定められています。売買代金を区分し、それぞれの金額に所定の割合を掛けて合計する方式です。
国土交通省の「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」では、売買の媒介について、依頼者の一方から受け取れる報酬の額を次のように定めています。
この計算で用いる売買代金には、売買に係る課税資産の譲渡等について課される消費税額と、その消費税額を課税標準とする地方消費税額に相当する額を含めません。
国土交通省の告示では、定められた報酬以外の受領を原則として禁止しています。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額や、媒介に係る消費税・地方消費税に相当する額は例外とされています。
売却を依頼するときは、仲介手数料の金額だけでなく、広告料金などについても説明を確認しておきましょう。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」第一・第六／確認日：2026年11月11日
不動産売却の媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。国土交通省によると、専属専任媒介契約と専任媒介契約では、レインズへの登録、登録証明書の交付、定期的な業務状況の報告などが宅建業者に義務付けられています。
専属専任媒介契約は、媒介契約の3種類のうち、レインズへの登録や売主への定期的な業務状況の報告などが義務付けられている契約です。
専任媒介契約も、レインズへの登録、登録証明書の交付、定期的な業務状況の報告などが義務付けられています。
一般媒介契約は、国土交通省が示す媒介契約の3種類のうちのひとつです。同省の資料では、レインズへの登録などの法的義務を説明する対象として、専属専任媒介契約と専任媒介契約を挙げています。
レインズ（REINS）は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、宅建業者間で物件情報を共有するシステムです。専属専任媒介契約・専任媒介契約を結んだ売主は、売主専用画面で物件の取引状況を確認できます。
国土交通省の資料では、取引状況を次の3種類で示しています。
令和7年1月からは、宅建業者から交付される登録証明書の二次元コードを読み取り、売主専用画面へアクセスできるようになっています。確認用ID・パスワードが必要です。
囲い込みとは、一部の宅建業者が自社の利益のため、売主の意向に反して物件の取引状況を隠し、他の業者への物件紹介を行わないようにする行為です。国土交通省は、レインズのステータス管理機能が囲い込みの防止に役立つと説明しています。
売主が依頼していないのに、取引状況が「売主都合で一時紹介停止中」になっている場合などは、依頼した宅建業者に確認しましょう。
出典：国土交通省「物件の売主の皆様へ 宅地や建物の(専属)専任媒介契約を締結したら レインズの『ステータス管理機能』を活用しましょう!」／確認日：2026年11月11日
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、給与所得などとは区分して計算する分離課税です。売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるかどうかで、適用される税率が異なります。
国税庁が示す課税譲渡所得金額の計算式は、次のとおりです。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
取得費には、土地や建物を買い入れたときの購入代金や仲介手数料などが含まれます。建物については減価償却費相当額を控除します。
実際の取得費が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算できます。
譲渡費用には、売却のための仲介手数料、測量費、貸家の売却に際して支払った立退料、建物を取り壊して土地を売った場合の取壊し費用などが含まれます。
売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。国税庁が示す所得税・住民税の税率は次のとおりです。
※マイホームの売却には税率を軽減する特例があります。確定申告の際は、所得税と併せて基準所得税額に2.1％を掛けた復興特別所得税（令和9年分以後は防衛特別所得税及び復興特別所得税）の申告・納付が必要です。
マイホームを売ったときは、一定の要件を満たせば、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。ただし、譲渡所得が3,000万円に満たない場合、控除額はその譲渡所得の金額が限度です。
国税庁が示す主な要件には、次のようなものがあります。
特例を受けることだけを目的として入居した家屋や、一時的な仮住まい、別荘などは対象外です。
この特例を利用するには、一定の書類を添えて確定申告をする必要があります。
売った年の1月1日現在で所有期間が10年を超えるマイホームには、一定の要件のもと、3,000万円の特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得金額に軽減税率を適用する特例があります。
※所得税とは別に、基準所得税額に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税（令和9年分以後は防衛特別所得税及び復興特別所得税）の申告・納付が必要です。
土地や建物の売却による損失は、原則として他の所得と損益通算できません。ただし、一定の要件を満たすマイホームの譲渡損失には、損益通算や繰越控除の特例があります。
売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームについては、買換えをする場合と買換えをしない場合で、それぞれ特例が設けられています。
一定の要件を満たせば、損益通算しきれなかった損失を翌年以後3年内の各年分の所得から繰越控除できます。ただし、合計所得金額が3,000万円を超える年分は除かれます。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」「No.3302 マイホームを売ったときの特例」／確認日：2026年11月11日
相続した家や土地を売却する場合は、相続した不動産に適用できる税金の特例があるか確認しましょう。また、自宅を不動産業者へ売却する契約はクーリング・オフできないため、契約内容を十分に理解することが重要です。
亡くなった人が一定の条件のもとで1人で住んでいた家とその敷地を相続し、期限内に売却した場合は、一定の要件を満たすことで3,000万円（一定の場合は2,000万円）の特別控除を受けられます。
国税庁の「土地や建物を売ったとき」では、亡くなった人が相続開始の直前（一定の場合は老人ホーム等に入居する直前）に1人で住んでいた家とその敷地を相続し、相続開始の日から3年後の12月31日までに売った場合などについて説明しています。
相続した不動産を売却する場合は、通常のマイホーム売却の特例とは分けて、適用要件を確認してください。
会社が所有する土地や建物を売却する場合も、売却を依頼する際の媒介契約や、宅建業者が受け取れる仲介報酬のルールを確認することが大切です。
なお、この記事で紹介した国税庁の譲渡所得やマイホームの特別控除は、個人の土地・建物の売却に関する説明です。会社所有の不動産に、そのまま同じ税金の計算や特例を当てはめないようにしてください。
消費者が所有する自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません。国民生活センターは、契約内容をよく理解しないまま安易に売却契約を結ばないよう注意を呼びかけています。
国民生活センターには、次のような相談が寄せられています。
国民生活センターは、わからないことや納得できないことがあれば、解決するまで契約しないよう助言しています。
不安がある場合やトラブルになった場合は、消費生活センター等に相談できます。消費者ホットラインは188です。
売却を進める前に、査定による価格の目安、仲介手数料、媒介契約の内容、売却後の税金を整理しておきましょう。売却契約を急いで結ぶのではなく、疑問点を確認することが大切です。
一括査定サービスを検討する際は、サービスの内容や利用者の声も判断材料になります。「ズバット不動産売却の口コミ・評判」も参考にしてください。
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出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」、国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」／確認日：2026年11月11日
この記事では、以下の公的機関が公開している情報を参照しました。
仲介手数料の上限、報酬の計算方法
媒介契約の種類、レインズ、囲い込み対策
譲渡所得の計算、税率、特別控除、譲渡損失
3,000万円の特別控除の要件と確定申告
クーリング・オフ、売却契約のトラブル
調べた日：2026年11月11日
Yahoo!知恵袋では、不動産売却に関して次のような質問が投稿されています。個別の相談内容は、法律や税金の一般的なルールを示すものではありません。
調べた日：2026年11月11日
