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2026年11月13日
不動産の仲介手数料には、法律に基づく上限があります。家や土地を売るときも買うときも、不動産会社が受け取れる金額は無制限ではありません。
ただし、物件価格が800万円以下の場合には特例があります。仲介手数料は上限額を必ず支払うものではなく、仲介を依頼する際に上限の範囲内で合意しておくことが重要です。
この記事では、国土交通省の公式情報をもとに、売買の仲介手数料の計算方法、800万円以下の特例、支払う時期、値引きについて解説します。
不動産の売買における仲介手数料は、物件価格に応じて計算される金額が上限です。不動産会社が売主または買主の一方から受け取れる仲介手数料について、法律に基づく告示で上限が定められています。
国土交通省は、仲介手数料について次のように説明しています。
「法律に基づく告示で上限額が定められています。」
出典：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」（2026年11月13日確認）
売買の仲介手数料は、物件価格を次の3つの部分に分けて計算します。以下は消費税を含む手数料の料率です。
これは売主または買主の一方から受け取れる仲介手数料の上限を計算するための区分です。
なお、物件価格が800万円以下の場合は、別の特例があります。詳しくは800万円以下の物件の特例で説明します。
出典：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」（2026年11月13日確認）
売主・買主のどちらについても、仲介を依頼した場合には仲介手数料の対象となります。国土交通省は、売買の仲介手数料の上限を「依頼者の一方（売主もしくは買主）」ごとに示しています。
仲介手数料の額は、媒介契約を締結する際に、上限額の範囲内であらかじめ合意しておくことが重要です。
不動産の売買仲介手数料は、物件価格を200万円以下、200万円超400万円以下、400万円超の部分に分け、それぞれの料率を掛けて合計します。国土交通省は、物件価格1,000万円（税別）の計算例を公開しています。
前提は、物件価格1,000万円（税別）、売主または買主の一方から受け取る仲介手数料の上限です。
仲介手数料の上限（税込）
合計：39.6万円（税込）
国土交通省が示す計算式は、次のとおりです。
200×5.5％＋200×4.4％＋（1,000－400）×3.3％＝上限39.6万円（税込）
この39.6万円は、必ず支払う金額ではなく、仲介手数料の上限です。
出典：国土交通省「売買取引の仲介手数料の上限額・計算例」（2026年11月13日確認）
仲介手数料の計算に用いる売買代金は、物件の譲渡にかかる消費税・地方消費税相当額を含まない金額です。一方、上記の仲介手数料の計算例は税込金額で示されています。
国土交通省が掲載する報酬額の告示でも、売買代金について消費税額および地方消費税額に相当する額を含まないものとしています。
出典：国土交通省掲載「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（2026年11月11日確認）
物件価格が800万円以下の宅地・建物の売買仲介には、仲介手数料の上限を33万円（税込）とする特例があります。2024年7月1日から設けられた制度で、物件の使用状態は問いません。
国土交通省は、対象となる「低廉な空家等」について、次のように説明しています。
「価格800万円以下の宅地・建物」
「使用の状態は問わない」
特例の上限額は、国土交通省の表記では次のとおりです。
30万円 × 1.1倍
上限33万円（税込）
この特例では、不動産会社は仲介に要する費用を勘案して、原則の上限を超える仲介手数料を受け取ることができます。ただし、33万円（税込）を超えることはできません。
また、33万円が一律の手数料になるわけではありません。特例の対象となる場合も、媒介契約の締結時に、上限額の範囲内であらかじめ合意しておくことが重要です。
出典：国土交通省「空き家等にかかる仲介手数料の特例」（2026年11月13日確認）
800万円以下の宅地・建物であれば、使用の状態は問われません。国土交通省が示す売買仲介の特例は、空き家として使われていないことだけを条件とするものではありません。
対象になるかどうか、また実際の仲介手数料をいくらにするかは、仲介を依頼する不動産会社との媒介契約で確認しましょう。
仲介手数料の金額は、仲介を依頼する際に上限額の範囲内で合意しておくことが重要です。国土交通省は、仲介によって不動産取引の契約が成立した場合に受領できる手数料について説明しています。
仲介手数料の具体的な支払時期は、仲介を依頼する不動産会社に確認してください。今回参照した国土交通省の説明には、売買契約時や引渡し時などの具体的な支払日を一律に定めた記載はありません。
国土交通省も、不動産取引の流れは例示であり、実際の流れについては契約の相手方や仲介する不動産会社に確認するよう案内しています。
仲介手数料は上限額が定められているものであり、上限額そのものを必ず支払う決まりではありません。仲介手数料の額は、媒介契約を締結する際に、上限の範囲内で合意することが重要です。
値引きを希望する場合は、仲介を依頼する前に不動産会社へ相談し、合意する金額を確認しましょう。
国土交通省が示しているのは、仲介手数料として受領できる金額の上限です。上限額の請求が義務付けられているわけではありません。
ただし、仲介手数料が無料と案内されている場合でも、どのような条件で仲介を依頼するのか、媒介契約の内容を確認することが大切です。
出典：国土交通省「不動産取引の流れ・媒介契約・仲介手数料」（2026年11月13日確認）
不動産を売る前には、仲介手数料の上限だけでなく、売却する物件の価格の参考情報と媒介契約の内容を確認することが大切です。国土交通省も、売主・買主自身が取引価格の参考となる情報を参照することを案内しています。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格や地価公示などの価格情報を確認できます。
不動産取引価格情報は、土地・建物の取引についてのアンケート調査の回答を、個別の物件が特定できないよう加工した情報です。
成約価格情報は、指定流通機構（レインズ）が保有する取引価格情報を、個別の取引が特定できないよう加工した情報です。
こうした情報も参考にしながら、売却する不動産について検討しましょう。
媒介契約とは、売主や買主が、取引の仲介を依頼する不動産会社と締結する契約です。
国土交通省によると、媒介契約には3つの類型があります。どの類型にするかは、物件の内容、契約相手の探し方、情報の公開範囲などを考慮して、不動産会社と相談するよう案内されています。
仲介手数料の金額についても、媒介契約を結ぶ際に確認しておきましょう。
家や土地を売る場合は、仲介手数料の上限を理解したうえで、売却価格についても検討することが大切です。
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仲介手数料の上限、計算例、800万円以下の宅地・建物の特例、媒介契約、不動産取引の流れを確認。
確認日：2026年11月13日
売買仲介の報酬額の計算区分、売買代金から除く消費税相当額などを確認。
確認日：2026年11月11日
調べた日：2026年11月13日
不動産の仲介手数料について、Yahoo!知恵袋では次のような質問が投稿されています。質問内容は短く言い換えています。
調べた日：2026年11月13日
