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2026年11月12日
家を売るなら、まずは売却を依頼する不動産会社を検討し、査定で売却価格の目安を確認するところから始めましょう。一戸建てでもマンションでも、価格だけでなく、売却にかかる費用や税金、契約内容まで確認することが大切です。
この記事では、国土交通省・国税庁・国民生活センターの公式情報をもとに、家を売る前に知っておきたいことを整理します。
家を売る最初の一歩は、売却価格の目安を知り、不動産会社への依頼方法を検討することです。売却を依頼するときは、媒介契約の種類と、売り出した後の取引状況を確認する方法も知っておきましょう。
売却を考え始めたら、まずは不動産会社に査定を相談し、売却価格の目安を確認することから検討できます。
一戸建てでもマンションでも、提示された価格だけで判断せず、売却をどのように進めるのか、媒介契約をどうするのかも確認しておきたいところです。
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媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。国土交通省によると、専属専任媒介契約と専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録、登録証明書の交付、定期的な業務状況の報告などが義務付けられています。
出典：国土交通省「物件の売主の皆様へ」（PDF）（2026年11月11日確認）
専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んだ売主は、レインズの売主専用画面で自分の物件の取引状況を確認できます。
レインズは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するシステムです。登録された物件情報は宅地建物取引業者の間で共有されます。
取引状況には次の3種類があります。
令和7年1月からは、不動産会社から交付される登録証明書の二次元コードを読み取って、売主専用画面にアクセスしやすくなっています。確認用ID・パスワードが必要です。
出典：国土交通省「レインズのステータス管理機能」（2026年11月11日確認）
家の売却では、仲介手数料のほか、売却のために直接必要となる測量費や建物の取壊し費用などが関係する場合があります。国税庁は、これらを譲渡所得の計算に使う「譲渡費用」の例として挙げています。
国税庁が示す譲渡費用の例は次のとおりです。
これらは、すべての売却で必ず発生する費用という意味ではありません。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
不動産売買の媒介に関する仲介手数料には、国土交通省の告示で上限が定められています。売買代金を金額ごとに区分し、それぞれの割合で計算した金額を合計します。
この割合は、依頼者の一方について定められた売買の媒介報酬の上限計算です。計算の基礎となる売買代金には、告示で定める消費税・地方消費税相当額を含めません。
また、告示では、媒介報酬のほかに、依頼者の依頼によって行う広告の料金相当額や、媒介に係る消費税・地方消費税相当額について例外が定められています。
※上記は、提供された国土交通省の告示本文に記載された売買の媒介報酬の計算方法です。個別の取引では、適用される規定と契約内容を確認してください。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」（2026年11月11日確認）
売却価格だけでは、売却に伴う費用や税金まで含めた金額は判断できません。国税庁は、土地や建物を売ったときの課税譲渡所得金額を次の式で計算すると説明しています。
課税譲渡所得金額の計算
譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
取得費には、購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。建物の購入代金については減価償却費相当額を控除します。
なお、実際の取得費が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算できます。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
家を売って譲渡所得が生じた場合、その所得に対する税金は給与所得などと分けて計算します。税率は、売った年の1月1日現在の所有期間によって異なり、マイホームには一定の要件で利用できる特例があります。
売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。
※マイホームの売却には、税率を軽減する特例があります。
※確定申告では、所得税と併せて基準所得税額に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税（令和9年分以後は防衛特別所得税及び復興特別所得税）を申告・納付します。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
3,000万円の特別控除とは、一定の要件を満たしてマイホームを売った場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。所有期間が長期か短期かに関係なく、適用の対象になります。
ただし、誰でも無条件に3,000万円を差し引けるわけではありません。
控除額は最高3,000万円ですが、譲渡所得が3,000万円に満たない場合は、その譲渡所得の金額が限度です。
住宅ローン控除などとの併用にも制限があるため、適用条件を確認してください。
出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（2026年11月11日確認）
売った年の1月1日現在でマイホームの所有期間が10年を超える場合、一定の要件で軽減税率の特例を利用できます。3,000万円の特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、軽減税率を使います。
※確定申告では、所得税と併せて基準所得税額に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税（令和9年分以後は防衛特別所得税及び復興特別所得税）を申告・納付します。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
一定の要件を満たすマイホームの売却損失には、他の所得との損益通算や繰越控除の特例があります。売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えることなどが条件です。
国税庁は、新たなマイホームに買い換える場合と、買い換えない場合の特例を説明しています。条件を満たすと、その年に控除しきれなかった損失を翌年以後3年内の各年分の所得から繰り越して控除できる場合があります。
※繰越控除では、合計所得金額が3,000万円を超える年分は対象外です。適用には必要書類を添えた確定申告などの条件があります。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
家を売った後も家賃を払って住み続ける契約はありますが、契約内容を十分に理解する必要があります。国民生活センターは、自宅を売却して住み続ける契約をめぐるトラブルを公表しています。
国民生活センターには、自宅を売却し、家賃を払ってそのまま住み続けられると説明されて契約したものの、解約を希望するようになった相談が寄せられています。
売却後の居住について説明を受けた場合は、売買契約だけでなく、住み続けるための契約内容も十分に理解してから判断してください。
なお、これは売却後に住み続ける契約についての説明です。売却活動中に住みながら内覧を受けられるかどうかについては、今回参照した公式資料だけでは一律の条件を確認できません。
出典：国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2026年11月11日確認）
消費者が所有する自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません。国民生活センターは、契約内容を理解しないまま安易に契約しないよう注意を呼びかけています。
実際に寄せられた相談には、次のようなものがあります。
わからないことや納得できないことがある場合は、解決するまで契約しないことが重要です。
不安やトラブルがある場合は、消費者ホットライン「188」で最寄りの消費生活センター等の案内を受けられます。
出典：国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2026年11月11日確認）
専属専任媒介契約・専任媒介契約を結んだ場合は、レインズに登録された取引状況を売主自身で確認できます。国土交通省は、この機能が「囲い込み」の防止にも役立つと説明しています。
囲い込みとは、一部の不動産会社が自社の利益のために物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して他社への紹介を行わない行為です。
たとえば、売主が希望していないのに「売主都合で一時紹介停止中」と登録されていた場合は、依頼した不動産会社に問い合わせることができます。
出典：国土交通省「レインズのステータス管理機能」（2026年11月11日確認）
一戸建てでもマンションでも、売却価格の目安を確認するところから検討できます。そのうえで、売却を依頼する不動産会社や媒介契約の内容を確認しましょう。
媒介契約の種類、仲介手数料、売却活動中の取引状況の確認方法を押さえましょう。専属専任媒介契約・専任媒介契約では、レインズへの登録や売主への業務状況報告などが義務付けられています。
出典：国土交通省「物件の売主の皆様へ」（2026年11月11日確認）
家を売って譲渡所得が生じても、一定の要件を満たすマイホームには最高3,000万円の特別控除があります。課税譲渡所得金額は、取得費や譲渡費用、適用できる特別控除を差し引いて計算します。
出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（2026年11月11日確認）
亡くなった人の住まいを相続して売った場合にも、一定の要件で特別控除を利用できる制度があります。国税庁は、相続開始の直前（一定の場合は老人ホーム等への入居直前）に亡くなった人が一人で住んでいた家とその敷地などについて説明しています。
相続開始の日から3年後の12月31日までに売ることなどの要件を満たす場合、3,000万円（一定の場合は2,000万円）の特別控除が適用できることがあります。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
家の査定を考えている方は、一括査定サービスの内容を確認してから利用を検討できます。
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利用者の声が気になる方は、ズバット不動産売却の口コミ・評判も参考にできます。
売却価格の目安だけでなく、媒介契約、仲介手数料、税金の特例、売却契約の内容まで確認しましょう。特に、納得できない説明が残っている場合は、解決するまで契約しないことが大切です。
不動産会社に査定を相談する段階でも、契約内容を理解してから判断する姿勢を持っておきましょう。
調べた日：2026年11月12日
家の売却に関して、Yahoo!知恵袋には次のような質問が投稿されています。質問内容を短く言い換えて紹介します。
調べた日：2026年11月12日
