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2026年11月12日
マンション売却を考えたときは、売却価格だけでなく、仲介手数料、媒介契約、税金、契約時の注意点を確認することが大切です。
特に住み替え、相続したマンションの売却、会社が所有するマンションの売却では、自分の状況に合う条件を整理しておきましょう。
この記事では、国土交通省・国税庁・国民生活センターの公式情報をもとに、マンション売却で知っておきたいことを解説します。
マンション売却を検討するときは、売却条件の整理、価格の確認、媒介契約の検討、売り出し物件の取引状況の確認、売買契約の内容確認という順序で考えると整理しやすくなります。
これは売却を検討するための整理例です。すべての取引で同じ手順になることを示すものではありません。
参考：国土交通省「物件の売主の皆様へ」、国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」。確認日：2026年11月11日。
売却価格を考えるときは、最初から一つの金額に決めず、価格の目安と売却条件を整理することが出発点です。
査定を検討する際は、提示された価格について説明を確認し、自分が希望する売却条件と照らし合わせて判断しましょう。
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売却価格や契約内容を確認することは共通していますが、税金の特例については売却する人や物件の条件を区別する必要があります。
国税庁が案内するマイホームの3,000万円特別控除は、一定の要件に当てはまる居住用財産が対象です。相続したマンションや会社所有のマンションに、そのまま同じ特例を当てはめないようにしましょう。
出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」。確認日：2026年11月11日。
マンション売却の仲介手数料には、国土交通省の告示で定められた報酬の上限があります。売買代金を区分し、それぞれの金額に決められた割合を掛けて合計します。
国土交通省の告示に記載された、売買の媒介に関する報酬の割合は次のとおりです。
依頼者の一方につき、それぞれの区分で計算した金額の合計が上限となります。
なお、計算の基礎となる売買代金には、告示に定める消費税額および地方消費税額に相当する額を含みません。
また、告示では媒介に係る消費税額および地方消費税額に相当する額について、別に定めています。
国土交通省の告示では、定められた報酬以外の受領を原則として禁止しています。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額や、媒介に係る消費税額・地方消費税額に相当する額は例外とされています。
費用について説明を受ける際は、何に対する料金なのかを確認しましょう。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」。確認日：2026年11月11日。
マンション売却で利用する媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。国土交通省によると、専属専任媒介契約と専任媒介契約では、宅建業者にレインズへの登録や売主への報告などが義務付けられています。
この3種類について、契約を選ぶ際は具体的な条件を確認することが大切です。
レインズ（REINS）は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産情報を宅建業者間で共有するネットワークシステムです。
国土交通省によると、専属専任・専任媒介契約を締結した売り出し物件について、売主は「売主専用画面」から取引状況を確認できます。
レインズのステータス管理機能では、売り出し物件の取引状況を3種類で確認できます。
令和7年1月からは、宅建業者から交付される登録証明書の二次元コードを読み取って、売主専用画面へアクセスしやすくなっています。確認用ID・パスワードが必要です。
囲い込みとは、一部の宅建業者が自社の利益のために取引状況を隠し、売主の意向に反して物件を紹介しないようにする行為です。
国土交通省は、囲い込みによって早期の成約可能性が狭まり、売主や買主の利益が損なわれる可能性があると説明しています。
例えば、売主に覚えがないのに「売主都合で一時紹介停止中」と登録されている場合は、依頼した宅建業者に問い合わせることができます。
出典：国土交通省「物件の売主の皆様へ レインズのステータス管理機能を活用しましょう！」（PDF）。確認日：2026年11月11日。
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、給与所得などと区分して計算する分離課税です。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって、適用される税率が変わります。
国税庁が示す課税譲渡所得金額の計算式は次のとおりです。
譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
取得費には、購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。建物については減価償却費相当額を控除します。
実際の取得費が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算できます。
譲渡費用には、売るために直接要した仲介手数料などが含まれます。
売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。
※マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。
※確定申告の際は、所得税と併せて基準所得税額に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税（令和9年分以後は防衛特別所得税及び復興特別所得税）を申告・納付することになります。
自分が住んでいるマイホームを売った場合は、一定の要件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
国税庁が示す対象には、現在住んでいる家屋のほか、以前住んでいた家屋を住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合などが含まれます。
ただし、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却や、特例の適用だけを目的とした入居などは対象外です。ほかにも適用要件があります。
特例を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告する必要があります。
出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」。確認日：2026年11月11日。
売った年の1月1日現在で所有期間が10年を超えるマイホームには、一定の要件のもとで軽減税率の特例があります。
国税庁が示す、3,000万円の特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対する税率は次のとおりです。
※確定申告の際は、所得税と併せて基準所得税額に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税（令和9年分以後は防衛特別所得税及び復興特別所得税）を申告・納付することになります。
所有期間が売った年の1月1日現在で5年を超えるマイホームの売却で損失が生じた場合、一定の要件を満たせば損益通算や繰越控除の特例を利用できます。
国税庁は、新たにマイホームを買い換える場合と、買い換えない場合の特例を案内しています。
その年に通算しきれなかった譲渡損失は、一定の要件のもと、翌年以後3年内の各年分の所得から繰越控除できます。ただし、合計所得金額が3,000万円を超える年分は除かれます。
特例を利用する場合には、必要書類を添えた確定申告などの条件も確認しましょう。
相続したマンションについて、相続したという理由だけで3,000万円の特別控除が使えるわけではありません。
国税庁は、亡くなった人が一定の条件で一人で住んでいた家とその敷地を相続した場合について、一定の要件を満たせば3,000万円（一定の場合は2,000万円）の特別控除があると案内しています。
ただし、この説明をマンションの売却にそのまま当てはめることはできません。相続した物件がどの特例の対象になるかは、個別の条件を確認する必要があります。
ここで紹介した長期・短期譲渡所得の税率やマイホームの特例を、会社所有のマンションにそのまま適用してはいけません。
国税庁の上記資料は、土地や建物の譲渡所得や個人のマイホームに関する制度を説明しています。法人所有物件については、別途、適用される税務上の取扱いを確認してください。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」、国税庁「No.3302」。確認日：2026年11月11日。
住みながら売却を進めたい場合は、売却条件と住み続ける期間について、契約前に確認することが重要です。
国民生活センターには、自宅を売却した後も家賃を払って住み続けられると説明されて契約したものの、解約を希望することになった相談事例があります。
売却後も住み続ける契約と、売却活動中に現在の住まいで生活することは区別して考え、契約内容を確認しましょう。
消費者が所有する自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません。国民生活センターは、契約内容を理解しないまま安易に契約しないよう注意を呼びかけています。
契約を急かされた場合でも、納得できないことやわからないことがあれば、解決するまで契約しないことが大切です。
迷惑な勧誘はきっぱりと断り、今後勧誘しないよう伝えましょう。不安を感じたり、トラブルになったりした場合は、消費生活センター等に相談できます。
国民生活センターが案内する消費者ホットラインは「188（いやや！）」です。最寄りの消費生活センター等を案内する全国共通の電話番号です。
出典：国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」。確認日：2026年11月11日。
売却活動中は、売り出し物件の取引状況を確認することが大切です。専属専任・専任媒介契約では、レインズのステータス管理機能を活用できます。
国土交通省は、取引状況の確認が円滑な売買契約の締結や囲い込み防止に役立つと説明しています。
売却が進まない場合は、価格だけに目を向けず、登録されている取引状況が実際の状況と合っているかも確認しましょう。
出典：国土交通省「レインズのステータス管理機能」。確認日：2026年11月11日。
ここまでの公式情報を踏まえると、売却前に確認したいポイントは次のとおりです。
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この記事では、次の公的機関の公式資料を参照しました。
調べた日：2026年11月12日
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調べた日：2026年11月12日
