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2026年11月12日
親などから相続した家・土地・マンションを売却したい場合は、まず相続人と不動産の登記情報を確認し、必要な遺産分割と相続登記を進めます。そのうえで売却を検討し、売却時の税金や使える特例を確認しましょう。
相続した不動産の売却では、相続登記の義務、取得費の計算、相続税を払った人の特例、空き家の特別控除が重要です。法務省と国税庁の公式情報をもとに、それぞれの条件を整理します。
この記事でわかること
相続した不動産を売却する場合は、相続人と不動産の情報を確認し、必要な遺産分割・相続登記を進めてから、売却を検討します。売却時には取得費や税金の特例も確認することが大切です。
進め方を整理すると、次のようになります。
相続した不動産をいくらで売却できそうか知りたい場合は、不動産売却の一括査定サービスを検討する方法もあります。
このサイトでは、売却を検討する方向けに「ズバット不動産売却」を紹介しています。売却価格の目安を確認したい方は、案内ページをご覧ください。
出典：法務省「不動産を相続した方へ」（確認日：2026年11月12日）
不動産を相続したら、相続登記が必要です。法務省は、相続登記の申請義務化が令和6年4月に始まったことを案内しています。
相続登記の申請義務化は、令和6年4月に始まりました。法務省の公式ページには「不動産を相続したら、相続登記が必要です。」と明記されています。
相続登記の申請期限や個別の手続については、法務省が案内する相続登記の申請義務化に関する情報と、登記手続ハンドブックで確認してください。
登記申請手続で不明な点がある場合は、不動産の所在地を管轄する法務局が問い合わせ先です。
遺産分割とは、法律で決められた相続人が全員参加して、相続財産の分け方を決定する手続です。法務省は、早期に遺産分割を進めることを案内しています。
相続が発生すると、原則として遺産は法定相続分の割合で相続人らが共有することになります。
共有状態の財産の管理・処分は相続人同士で決める必要があります。また、時間が経つと次の世代の相続が発生し、権利関係が複雑になることがあります。
相続登記の申請書の様式や記載例は、法務省の公式ページから案内されている法務局の情報で確認できます。
また、法務省は「法定相続情報証明制度」も案内しています。これは、亡くなった方と相続人の関係を記載した一覧図などを法務局に提出し、登記官が確認した一覧図の写しを証明書として交付する制度です。
一覧図の写しは戸籍謄本等に代えて利用でき、さまざまな相続手続を簡単に進めるために役立ちます。
出典：法務省「不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」（確認日：2026年11月12日）
相続した土地・建物を売却した場合の取得費は、亡くなった方が購入したときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。取得費が分からない場合などには、売却金額の5％相当額を取得費とすることができます。
国税庁のNo.3270では、相続や贈与によって取得した土地建物を売った場合の取得費は、被相続人や贈与者がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算すると説明しています。
また、業務に使われていない土地建物を相続や贈与により取得した際に、相続人や受贈者が支払った登記費用や不動産取得税も取得費に含まれます。
取得費が分からない場合などには、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。ただし、この場合には、相続人などが支払った登記費用などを取得費に含めることはできません。
取得費について確認すること
相続した不動産の取得時期は、亡くなった方の取得時期を引き継ぎます。相続した日から新しく数え始めるわけではありません。
国税庁によると、亡くなった方が取得した時から、相続人が譲渡した年の1月1日までの所有期間で、長期譲渡所得か短期譲渡所得かを判定します。
自分が住んでいたマイホームを売却する場合には、一定の要件を満たすと、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
国税庁のNo.3302では、対象となる資産や適用条件が定められています。
例えば、現在自分が住んでいる家屋や、以前住んでいた家屋で一定の期限までに売るものなどが対象として挙げられています。
ただし、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。また、他の特例との関係なども確認する必要があります。
この特例を受けるには、一定の書類を添えて確定申告することが必要です。
出典：国税庁 No.3270（確認日：2026年11月12日）、国税庁 No.3302（確認日：2026年11月11日）
相続税が課税された人が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合には、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できる特例があります。これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。
国税庁のNo.3267では、次の3つの要件が定められています。
この3つの要件は、国税庁が示している適用条件です。相続税が課税されていることと、譲渡した時期を確認してください。
取得費に加算できるのは、国税庁の算式で計算した相続税額です。ただし、その金額が、この特例を適用しないで計算した譲渡益を超える場合は、譲渡益相当額が上限となります。
取得費への加算額は、譲渡した財産ごとに計算します。
取得費加算の特例を受けるには、一定の書類を添えて確定申告する必要があります。申告先は所轄税務署です。
土地・建物を売却した場合、国税庁が案内する提出書類には次のものがあります。
取得費加算の特例を検討する場合は、国税庁の計算明細書と適用要件を確認しましょう。
出典：国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（確認日：2026年11月12日）
相続した空き家やその敷地を一定の要件で売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、対象の家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は、最高2,000万円までです。
相続した空き家がすべて対象になるわけではありません。国税庁のNo.3306では、対象となる家屋、売却方法、売却時期、売却代金などに条件が定められています。
この特例は、相続または遺贈により取得した対象の家屋や敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却し、一定の要件を満たす場合に適用されます。
原則として、相続開始の直前に亡くなった方が住んでいた家屋で、次の3つの条件をすべて満たす必要があります。
なお、亡くなった方が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合なども、一定の要件を満たせば対象になることがあります。
空き家の特例では、家屋を売る場合、家屋と敷地等を売る場合、家屋を取り壊して敷地等を売る場合などについて、それぞれ条件が定められています。
国税庁が示す主な売却方法と条件は次のとおりです。
それぞれの方法について、国税庁のNo.3306に詳しい条件が掲載されています。
空き家の特例を受けるには、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。また、売却代金が1億円以下であることも条件です。
売却代金が1億円以下かどうかは、対象となる不動産を分割して売った場合や、他の相続人が売った場合の代金も含めて判定することがあります。
特例を受けた後に残りの部分を自分や他の相続人が売却し、判定対象となる売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、国税庁が定める期間内に修正申告と納税が必要になります。
同じ家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例と、相続した空き家の特別控除を重ねて適用することはできません。
国税庁のNo.3306では、空き家の特例の条件として、売った家屋や敷地等について相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないことを定めています。
空き家の特例を受けるには、一定の書類を添えて確定申告する必要があります。必要な書類は売却方法によって異なります。
国税庁が案内する書類には、次のようなものがあります。
書類の組み合わせや提出条件は、売却方法に応じて国税庁の公式ページで確認してください。
出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（確認日：2026年11月12日）
相続登記や税金の条件を確認したうえで、不動産の売却価格の目安も調べておきましょう。
家・土地・マンションの売却を考えている方には、不動産売却の一括査定サービスという選択肢があります。
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この記事では、以下の法務省・国税庁の公式情報を参照しました。
調べた日：2026年11月12日
調べた日：2026年11月12日
