都内新宿区、渋谷区、台東区でゲストハウス開業

起業内容

訪日外国人観光客の増加はとどまるところを知りません。
特に都内の人気地域では、様々なランクのホテル建設ラッシュが起こっています。
しかし進出企業は有名ホテルチェーンがほとんどで、個人にはほぼ参入機会がない状態です
（土地や建築費も高止まりしており、現時点で０から始めるのは
コスト負担も大きくなりますし、五輪にも間に合いません）。
新法に準拠した民泊も、年間の家賃はかかるが半年の営業制限があっては
事業としてのメリットが薄いと言わざるを得ません。

そこで提案したいのは、一棟ビルを買い上げて各階に二段ベッドを入れ
低単価で人数を集め、売上を最大化するゲストハウスの開業です。
現在、市場の多数を占め、進出ラッシュが続いているホテルは、7,000円〜10,000円のボリュームゾーンがほとんどで、
狭くていいから安くて寝られればいい低価格帯の宿泊施設は、需要はあっても参入企業がまだまだ少ない状態です
（個人ではマンパワーが足りず、企業が参入するにはメリットが薄い、一種の緩衝地帯であると考えます）。

旅館業法に準拠した簡易宿泊所の運営には、最低一人は常に現場にいることが求められます。
言い換えれば、スタッフを多く入れるほど利幅は薄くなります。
当方は正社員としての勤務の傍ら、所有物件を使用しての、三年半の民泊ホスト経験があります
（所有と転貸合わせて家賃は年間約500万、変動はありますが年間売上は約800万。
所有、転貸とも同一物件で、物件内の別の部屋に住み、予約対応からお迎え、清掃までを、
24時間体制ほぼ一人でこなしていました）。また、学生時代に八重洲のホテルでフロントスタッフ経験もあります。
協業予定の同年代ホストともども、勝てる立地選びから改装費用の少ない物件選定
部屋の作り込みから宣伝告知、集客、運営までをほぼ二人体制でカバーします
※協業予定の同年代ホストは、アジアで旅行代理店の経営経験あり。
予約サイト等を通じた集客ノウハウも豊富にあります 。

予想収益

希望額は物件取得費用です。
追加で改装にかかる費用とのバランスを考慮しつつ選定、部分的に自費の投入も検討しています。

以下、収益シミュレーションとして1ベッド平均3,500円で計算

12ベッド24名で試算した場合
3,500×24×月間20日満室×12ヶ月＝2,016万円
3,500×24×月間25日満室×12ヶ月＝2,520万円

15ベッド30名で試算した場合
3,500×30×月間20日満室×12ヶ月＝2,520万円
3,500×30×月間25日満室×12ヶ月＝3,150万円 となります。

（※参考までに JR新宿駅至近の男性専用カプセルホテルは一泊5,000円〜という料金設定です。
先行ライバルの二段ベッド使用ゲストハウスが、繁忙期や週末には一泊6,000円〜にも上がります。
都内の宿泊施設稼働率は軒並み8割超え、Aホテル等は連続9割10割ですので上記でも固めな試算です）

上記から諸経費、税金等を差し引いてまずは出資額（物件取得費用）をお返ししていく形ですが、
不動産投資の観点から見ますと、最低利回りグロス10%は問題ないと考えます。

また、軌道に乗って周辺に2号店3号店を出した場合、フロント業務の集約化が可能ですので
人件費1.5倍で売上2倍、3倍と拡大して行くことも期待出来ます。

旅行者から認知され、安定稼働が見込めるようになった場合、ブランドごと売却して
相応の付加価値をつけた価格での物件売却も可能です
（出口戦略も考慮して、恒常的に需要が落ちない立地＆物件選定することが鍵と考えます。
集客の点から新宿区、渋谷区、台東区を想定していますが、既に高騰しているエリアは除外し
新宿、渋谷、上野浅草の周辺だけど安さを求めて人が来る立地を狙います）。

長文を最後までお読みくださいましてありがとうございます。
このタイミングでこれやらなくて他に何やる、というほど高確率で成功するビジネスだと考えます。
既に成功している先行ライバルはいますが、まだまだ伸び代のあるビジネスです。
お問い合わせお待ちしております！

10/3追記：お問い合わせくださった投資家の皆さま、ありがとうございます。
当方まだ有料会員登録をしておらず、返信が差し上げられない状態です。
希望額は巨費ですが、出資者が複数になりますと希望する方向性にも食い違いが生じると思われますので、当面は単独で全額出資してくださる方を募集しております
（5,000万〜程度の戸建てを本人名義でローンを組み購入→転用も検討しましたが、その場合は現状予定の二人がかりで協業するほど利幅が出せず、また、私本人が会社を退職してまで開業するメリットも見出せません）。
出資希望しておいて虫のいい話で恐縮ですが、返信は単独で全額出資可能な方を優先とさせてください。
なお、これだけの額を真剣に考えてくださっている方には具体的なイメージやプランがおありと考えます。
具体的な希望エリア（新宿区四谷◯丁目、◯◯町など）や物件イメージ（築浅にするのか築古なら何年までか、EV付で数を取るのか階段のみでも価格や立地に拘るか）などお書き添えいただければ幸いです。
冷やかしを避ける意味でも興味があります。等だけのメッセージは返答しかねます。勝手を言いますがご理解のほどよろしくお願い申し上げます。

起業資金

1,500万円