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2026年11月13日
不動産売却の流れは、①査定・相談 → ②媒介契約 → ③売却活動・購入申込み → ④売買契約・引き渡し → ⑤売却後の税金の確認という順番で整理できます。
家・土地・マンションを初めて売る方に向けて、各段階で何を確認するのかを国土交通省・国税庁・国民生活センターの公式資料をもとに解説します。
この記事でわかること
不動産売却は、査定・相談から始まり、媒介契約、売却活動、売買契約・引き渡しへと進み、売却後に税金の確認を行う流れです。まず全体の順番を把握しておくと、次に何を確認するか整理できます。
根拠：国土交通省「物件の売主の皆様へ」、国税庁「土地や建物を売ったとき」。確認日：2026年11月11日。以下は公式資料に記載された手続きや仕組みを、売主向けに順序立てて整理したものです。
不動産売却の5段階
STEP 1 査定・相談
売却を考えている物件について、不動産会社に相談する段階です。
STEP 2 媒介契約
不動産会社に売却の仲介を依頼する契約を結びます。
STEP 3 売却活動・購入申込み
物件の紹介や問い合わせ、内見調整、購入申込みなどを進めます。
STEP 4 売買契約・引き渡し
売買契約の内容を確認し、引き渡しへ進みます。
STEP 5 売却後の税金の確認
譲渡所得の計算や確定申告について確認します。
査定から引き渡しまでの所要期間は、今回参照した公的資料から一律に示すことはできません。売却の順番と、実際にかかる期間は分けて考える必要があります。
売却を始める前に、不動産会社へ売却活動の進め方と引き渡しまでの予定を確認しましょう。
最初は売却する物件について相談・査定を行い、仲介を依頼する場合は媒介契約を結びます。媒介契約には3種類があり、契約後のレインズ登録や業務報告の扱いが異なります。
根拠：国土交通省「物件の売主の皆様へ」。確認日：2026年11月11日。
媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類です。国土交通省の資料では、専属専任媒介契約と専任媒介契約を結んだ宅建業者には、レインズへの登録などが義務付けられると説明しています。
契約を結ぶ前に、どの媒介契約なのか、売却活動の状況をどのように確認できるのかを確かめておきましょう。
宅建業者が売買の媒介で受け取れる報酬には、国土交通省の告示による上限があります。売買代金を区分し、それぞれに定められた割合を掛けて計算する仕組みです。
参照した告示に記載されている売買媒介の報酬上限の計算区分は次のとおりです。
※上記は参照した告示の売買媒介に関する計算区分です。売買代金は、告示に定める消費税額・地方消費税額相当額を含まない金額を基準とします。現在の適用条件や改正内容は国土交通省の案内で確認してください。
出典：国土交通省「不動産流通について」、報酬額の告示。確認日：2026年11月11日。
媒介契約後は、物件の紹介、問い合わせ、内見調整、購入申込みなどの段階に進みます。専属専任媒介契約または専任媒介契約の場合、売主はレインズの売主専用画面で物件の取引状況を確認できます。
根拠：国土交通省「物件の売主の皆様へ」。確認日：2026年11月11日。
レインズ（REINS）は、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産業者間の情報共有システムです。登録された物件情報は宅建業者間で共有され、不動産取引に利用されます。
国土交通省の資料では、次のように説明されています。
「登録された物件情報は宅建業者間で共有され、不動産取引が円滑に行われるためのツールとして、広く利用されています。」
引用元：国土交通省「物件の売主の皆様へ」。確認日：2026年11月11日。
売主専用画面では、自分の物件の登録内容や取引状況を確認できます。国土交通省が示す取引状況の区分は次の3種類です。
2025年1月からは、宅建業者から交付される登録証明書の二次元コードを読み取り、売主専用画面にアクセスできるようになりました。確認用ID・パスワードが必要です。
囲い込みとは、一部の宅建業者が自社の利益を目的として取引状況を故意に隠し、売主の意向に反して物件を紹介しない行為です。国土交通省は、こうした行為が早期成約の可能性を狭め、売主や買主の利益を損なう可能性があると説明しています。
例えば、売主が希望していないのに「売主都合で一時紹介停止中」と登録されている場合です。
売主専用画面を確認し、覚えのない取引状況が登録されていたら、依頼した宅建業者に問い合わせましょう。
出典：国土交通省「レインズのステータス管理機能」。確認日：2026年11月11日。
購入申込みがあった後は、交渉・売買契約へ進み、契約内容に沿って引き渡しを進めます。売買契約を結ぶ前には、内容を十分に理解し、納得できない点を残さないことが重要です。
根拠：国土交通省「物件の売主の皆様へ」、国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」。確認日：2026年11月11日。
契約前には、売却の条件や契約内容について、わからない点がないか確認しましょう。国民生活センターは、納得できないことがあれば、解決するまで契約しないよう呼びかけています。
特に確認しておきたいことは次のとおりです。
消費者が所有する自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません。国民生活センターは、契約内容を理解しないまま売却すると、解約時の違約金などが生活に影響する可能性があると注意喚起しています。
国民生活センターの注意喚起では、次のように明記されています。
「自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません」
引用元：国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」。確認日：2026年11月11日。
契約について不安がある場合やトラブルになった場合は、消費生活センター等に相談できます。消費者ホットラインは188です。
売却代金の具体的な入金時期は、今回参照した公的資料だけでは一律に説明できません。売買契約を結ぶ前に、支払いと引き渡しに関する条件を確認してください。
入金時期や引き渡しの日程について不明点があれば、契約前に仲介する不動産会社へ確認しましょう。
不動産を売却した後は、譲渡所得の計算と確定申告について確認します。国税庁によると、土地や建物の譲渡所得は給与所得などと区分して計算し、確定申告の手続きは他の所得と一緒に行います。
根拠：国税庁「土地や建物を売ったとき」（令和8年度版）。確認日：2026年11月11日。
課税譲渡所得金額は、売却した金額から取得費・譲渡費用・適用できる特別控除額を差し引いて計算します。国税庁が示す計算式は次のとおりです。
課税譲渡所得金額の計算
譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
自分が住んでいる家屋と土地を売った場合には、最高3,000万円の特別控除が設けられています。ただし、適用には条件があります。
売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。区分によって適用される税率が異なります。
※マイホームを売った場合には税率を軽減する特例があります。また、確定申告の際は、所得税と併せて基準所得税額に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税（令和9年分以後は防衛特別所得税及び復興特別所得税）を申告・納付することになります。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」。確認日：2026年11月11日。
土地や建物の売却による譲渡所得は、他の所得と区分して計算しますが、確定申告の手続きは他の所得と一緒に行います。売却後は、譲渡所得の計算と適用できる特例を確認しましょう。
国税庁は、マイホームを売って譲渡益がある場合の特別控除や、譲渡損失が生じた場合の特例についても案内しています。
詳しい税金の仕組みは、国税庁の公式ページで確認できます。
これから売却する方は、まず物件について相談・査定を行い、その後の媒介契約と売却活動の進め方を確認しましょう。契約後はレインズの取引状況、売買契約前は契約内容、売却後は税金という順番で確認することが大切です。
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この記事では、以下の公的機関の資料を参照しました。
調べた日：2026年11月13日
調べた日：2026年11月13日
