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2026年11月13日
古い家を売るときは、建物を残して売る方法と、解体して土地を売る方法を検討しましょう。先に解体すると元の状態には戻せないため、解体を決める前に、建物がある状態での査定を相談するのがよいでしょう。
親から相続した古い家も、売却方法によって確認すべき費用や税金が変わります。国税庁は、建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用を、譲渡費用の例として挙げています。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
古い家は、解体せずに売る方法も検討できます。ただし、建物を残したまま売るのがよいかどうかは、物件ごとに確認する必要があります。
国税庁の「土地や建物を売ったとき」では、土地や建物の売却について、譲渡所得や税金の計算方法が説明されています。
建物を残した状態で査定を相談し、売却方法を検討します。
特に、次のような疑問がある場合は、解体を決める前に確認しておきましょう。
修理を始める前に、現状のままで査定を相談しましょう。修理するかどうかは、査定時に建物の状態を伝えてから検討する方法があります。
また、売却契約を結ぶ際は、修理費用などの負担についても契約内容を確認してください。
国民生活センターには、自宅の売却後に住宅のシロアリ駆除費用の負担を求められた相談が寄せられています。
出典：国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2026年11月11日確認）
古い家を売るために、必ず先に解体する必要があるとは限りません。建物を残して売る方法と、解体して土地を売る方法の両方を検討してから判断しましょう。
解体してから売る場合は、売却条件だけでなく、取壊し費用も確認しましょう。
国税庁は、土地や建物を売るために直接要した費用として、仲介手数料や測量費のほか、建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用を挙げています。
これは譲渡所得を計算する際の譲渡費用についての説明であり、解体費用が必ず売却代金から回収できるという意味ではありません。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
判断に迷ったら、次の順番で確認してみましょう。
親から相続した家の場合は、解体の時期が税金の特例に関係することもあります。特例の条件については後の節で説明します。
古い家を売るときは、仲介手数料や測量費、解体して売る場合の取壊し費用などを確認しましょう。税金は売却代金そのものではなく、取得費・譲渡費用・適用できる特別控除などを考慮して計算します。
国税庁が譲渡費用として挙げているものには、次のような費用があります。
実際にどの費用が発生するかは、売却方法に応じて確認しましょう。
土地や建物の譲渡所得に対する税金は、給与所得などとは区分して計算します。国税庁が示す課税譲渡所得金額の計算式は次のとおりです。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
取得費には、購入代金や仲介手数料などが含まれます。建物の購入代金については減価償却費相当額を控除します。
実際の取得費が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算できます。
土地や建物を売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるかどうかによって税率が異なります。
※マイホームを売ったときには税率を軽減する特例があります。確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税（令和9年分以後は防衛特別所得税及び復興特別所得税）を申告・納付することになります。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2026年11月11日確認）
親から相続した古い家は、国税庁が定める要件をすべて満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例の対象になります。ただし、相続した古い家すべてに適用されるわけではありません。
国税庁の「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」では、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間の売却について、一定の要件が定められています。
※令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋およびその敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、控除額は最高2,000万円です。
国税庁によると、特例の対象となる「被相続人居住用家屋」は、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものです（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります）。
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（従前居住用家屋）は被相続人居住用家屋に該当します。
従前居住用家屋の各種要件は、国税庁のコード3307で説明されています。
対象となる敷地等は、相続開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利です。
母屋と離れなど、用途上不可分の関係にある2以上の建築物がある一団の土地の場合は、国税庁が定める床面積の割合によって対象となる土地の部分が限定されます。
空き家の特例には、家屋を売る場合、全部を取り壊して敷地等を売る場合、売却後に耐震基準を満たすか全部を取り壊す場合があります。それぞれの条件は異なります。
以下は国税庁が示す売却方法ごとの要件です。
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
被相続人居住用家屋は次の（イ）および（ロ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に当てはまることが必要です。
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）および（ハ）の要件に当てはまることが必要です。
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売る場合で、次の（イ）および（ロ）または（イ）および（ハ）の要件に当てはまること（上記イに掲げる譲渡に該当するものを除きます）。
※ハの要件については、令和6年1月1日以後に行う譲渡に限ります。
上記の売却方法に加え、国税庁は次の要件も定めています。
「特別の関係がある人」には、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
売却代金1億円以下の判定にも注意が必要です。特例の対象となる家屋と一体として利用していた部分を分割して売却した場合や、他の相続人が売却した場合には、相続の時から特例対象の家屋または敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却した部分も含めて判定します。
特例の適用を受けた後でも、その期間内に自分や他の相続人が残りの部分を売却し、売却代金の合計額が1億円を超えたときには、その売却の日から4か月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
空き家の特例を受けるには、一定の書類を添えて確定申告をする必要があります。提出する書類は売却方法によって異なります。
国税庁は、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書等、市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」、売却代金を明らかにする書類などを、売却方法に応じた提出書類として挙げています。
耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しなどが必要になる場合もあります。具体的な書類とそれぞれの条件は、国税庁の原文で確認してください。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年11月12日確認、令和8年4月1日現在法令等）
空き家の売却全般については、別記事「空き家の売却」もご覧ください。
古い家の査定を頼むときは、建物を残して売る場合と、解体して土地を売る場合の両方を相談しましょう。解体する前に売却条件を確認することで、判断に必要な情報を整理できます。
不動産売却の一括査定サービスを検討する場合は、当サイトの「ズバット不動産売却」紹介ページから内容を確認できます。マンション・戸建て・土地・一棟もの・その他の物件種別が案内されています。
利用者の口コミが気になる場合は「ズバット不動産売却の口コミ・評判」も参考にしてください。
査定を受けても、その場で売却契約を決めず、納得できるまで内容を確認しましょう。国民生活センターは、わからないことや納得できないことがあれば、解決するまで契約しないよう呼びかけています。
また、消費者が所有する自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません。
国民生活センターには、強引に安価な売却契約をさせられた、解約時に違約金を請求されたといった相談が寄せられています。
契約内容を十分に理解し、納得してから判断することが大切です。
不安に思った場合やトラブルになった場合は、消費生活センター等に相談できます。消費者ホットラインは「188」です。
出典：国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2026年11月11日確認）
最後に、売却方法を決める前の確認事項を整理します。
古い家は、解体を急がず、まず現状のまま査定を相談するところから始めましょう。建物を残す場合と解体する場合の条件を確認し、自分の物件に合った売却方法を検討してください。
調べた日：2026年11月13日
調べた日：2026年11月13日
