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2026年11月14日
住み替えで今の家を売るなら、最初に確認したいのは「今の家をいくらで売れそうか」「売却と購入のどちらを先に進めるか」「税金の特例を使えるか」の3点です。
住み替えには、今の家を先に売る「売り先行」と、新しい家を先に買う「買い先行」があります。どちらを選ぶかによって、資金計画や引っ越しの段取りが変わります。
この記事では、住み替えの進め方と、国税庁・国土交通省の公式資料で確認できる制度を整理します。
住み替えは、今の家を先に売る「売り先行」と、新しい家を先に買う「買い先行」のどちらでも計画できます。売却代金を新居の購入資金に充てたい場合は売り先行を軸に考え、新居の確保を優先したい場合は買い先行を検討します。
今の家の売却を先に進めてから、新しい家を購入する方法です。
新しい家の購入を先に進め、その後で今の家を売却する方法です。
どちらが適しているかを判断するには、まず今の家の売却見込みを把握することが出発点になります。
この節は売却と購入の進め方を整理したものです。個別の資金計画については、実際の売却条件と購入条件を確認してください。
住み替えで家を売る前には、売却価格の見込み、売却と購入の時期、税金の特例の条件を確認します。売却を不動産会社に依頼するときは、媒介契約の種類と売却状況の確認方法も重要です。
新居の予算を考える前に、今の家について不動産会社に査定を依頼し、売却価格の見込みを確認しましょう。
査定額を確認したら、その金額を前提に売却と購入をどう進めるか検討します。査定額と実際の売却価格は区別して考えることが大切です。
国土交通省によると、不動産の媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
このうち専属専任媒介契約と専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録、登録証明書の交付、定期的な業務状況の報告などが義務付けられています。
レインズ（REINS）は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間で物件情報を共有するシステムです。
出典：国土交通省「物件の売主の皆様へ」（2026年11月11日確認）
専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んだ売主は、レインズの売主専用画面で自分の物件の取引状況を確認できます。
国土交通省の資料にあるステータスは、次の3種類です。
令和7年1月からは、不動産会社から交付される登録証明書の二次元コードを読み取り、売主専用画面へアクセスできるようになっています。確認用ID・パスワードが必要です。
覚えがないのに「売主都合で一時紹介停止中」と表示されている場合は、依頼した不動産会社に問い合わせましょう。
国土交通省は、こうした取引状況の確認が、売主の意向に反して物件の紹介を行わない「囲い込み」の防止にもつながると説明しています。
出典：国土交通省・レインズのステータス管理機能（2026年11月11日確認）
住み替えで確認したい税金の特例には、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除と、特定のマイホームを買い換えたときの特例があります。両方を自由に併用できるわけではないため、売却前に適用条件を確認することが重要です。
マイホームを譲渡した場合の譲渡所得に関する特別控除です。国税庁は「マイホームを売ったときの特例」として案内しています。
今回確認した国税庁の買換え特例の資料では、売った年、その前年および前々年に、この3,000万円の特別控除などの適用を受けていないことが、買換え特例の条件とされています。
ただし、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例は、この条件における3,000万円の特別控除から除かれています。
3,000万円の特別控除そのものの適用条件は、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」で確認してください。
買換え特例は、一定の条件を満たしてマイホームを売却し、新しいマイホームに買い換えた場合に、譲渡益への課税を将来に繰り延べられる制度です。譲渡益が非課税になる制度ではありません。
国税庁の「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」では、令和9年12月31日までの売却が対象とされています。
たとえば国税庁は、1,000万円で購入した家を5,000万円で売却し、7,000万円の家に買い換える例を示しています。
通常は4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、買換え特例の適用を受けると、売却した年の課税を将来に繰り延べられます。
その新居を将来8,000万円で売却した場合、実際の譲渡益1,000万円と、繰り延べていた4,000万円を合わせた5,000万円が譲渡益として課税される例です。
※国税庁の例は説明を簡潔にするため、減価償却などを考慮していません。
出典：国税庁 No.3355（2026年11月14日確認）
国税庁によると、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載された契約金額が10万円を超えるものには、印紙税の軽減措置があります。
たとえば、契約書に記載された契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、軽減後の印紙税額は1万円です。
なお、契約金額が10万円以下の不動産譲渡契約書は軽減措置の対象にならず、税額は200円です。契約金額が10,000円未満の場合は非課税です。
出典：国税庁 No.7108（2026年11月14日確認）
不動産売却にかかる税金の詳しい確認は、当サイトの不動産売却の税金もご覧ください。
買換え特例を使うには、売却期限、居住期間、所有期間、売却代金、買換え時期、新居の面積など、国税庁が定める条件を満たす必要があります。また、一定の書類を添えた確定申告が必要です。
以下は、国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」の適用要件を、条件を省略せず掲載したものです。
出典：国税庁 No.3355「特例の適用を受けるための要件」（令和8年4月1日現在法令等・2026年11月14日確認）
令和9年12月31日までにマイホームを売ること。
売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。
売った資産は、次のイからホまでに掲げる資産で、売った人の居住期間が10年以上、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
イ 現に自分が住んでいる家屋
ロ 以前に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るもの。
ハ 上記イまたはロの家屋及びその家屋の敷地や借地権
ニ 上記イまたはロの家屋を取り壊した場合の家屋およびその敷地で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの。
（イ）取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
（ロ）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（ハ）家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
ホ 家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次の区分に応じた期限までに売るもの（その家屋を引き続き所有していたならば、売った年の1月1日において所有期間が10年を超える家屋の敷地に限ります。なお、これらの土地の場合は、住まなくなった日以後は、どのような用途に使用していてもかまいません。）
（イ）上記イの家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
（ロ）上記ロの家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
なお、家屋を売った人が売ったときに2つ以上マイホームを持っていたときは、売った人が主として住まいに使っていた家屋だけがこの特例の対象となります。
親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと
「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
売却代金が1億円以下であること
この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間に分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。
このため、マイホームを売却した年、その前年およびその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年または翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
また、買い換えたマイホームには、取得した時期により次の期限までに住むこと。
イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
買い換えるマイホームが、建築後使用されたことのない家屋で、その家屋を令和6年１月１日以後に居住の用に供した又は供する見込みである場合には、その家屋が特定居住用家屋（※）に該当しないこと。
（※）特定居住用家屋とは、住宅の用に供する家屋で一定の省エネ基準（断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上）を満たすもの以外のもので、次のイおよびロのいずれにも該当しない家屋をいいます。
イ 令和5年12月31日以前に建築確認を受けているもの
ロ 令和6年6月30日以前に建築されたもの
買い換えるマイホームが、建築後使用されたことのない家屋で、その家屋を令和10年１月１日以後に居住の用に供した又は供する見込みである場合には、その家屋が、災害危険区域等（※）内において建築された一定の家屋（建築確認を受けた時において、その家屋の建築をする土地の全部が災害危険区域等外にあった場合におけるその家屋を除きます。）に該当しないこと。
（※）災害危険区域等とは、建築基準法に規定する災害危険区域、地すべり等防止法に規定する地すべり防止区域、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律に規定する急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に規定する土砂災害特別警戒区域または特定都市河川浸水被害対策法に規定する浸水被害防止区域をいいます。
買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること。
買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
売った年、その前年および前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）またはマイホームを売ったときの軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
※住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを買い換えたときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。
以上の条件を確認したうえで、実際に適用を受けられるか判断する必要があります。
必要です。国税庁は、買換え特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要だと案内しています。
主な確認書類には、次のものがあります。
新居が新築住宅か中古住宅かなどによって、追加の証明書類が必要になります。住所の履歴や新居への入居予定についての書類が必要になる場合もあります。
また、マイホームを売った年の翌年に買い換える場合、国税庁が指定する一部の書類は、買い換えたマイホームを取得した日から4月を経過する日までに提出する必要があります。
提出書類の詳細は、国税庁 No.3355の「手続き」で確認してください。
住み替えを進めるときは、今の家の売却見込みを確認し、売却と購入の順番を決め、税金の特例や売却活動の確認方法を整理します。新居を探す前に、売却側の条件を明確にしておくことが大切です。
売り先行にするか買い先行にするか迷っている場合も、まずは今の家の査定額を確認するところから始められます。
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